Révision du loyer commercial à la baisse

A quelles conditions le locataire peut-il l’obtenir ?

La clause de révision triennale du loyer commercial est d’ordre public. Les parties ne peuvent donc l’écarter par une clause du bail ou y renoncer.
Plafonnée, cette révision suit la variation de l’indice légal :
indice du coût de la construction (ICC) pour la majorité des baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014 ;
indice des loyers commerciaux (ILC) pour une activité commerciale ou indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour une activité libérale, des bureaux ou des entrepôts, lorsque les baux ont été conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014.
Cependant une partie peut demander une hausse ou une baisse supérieure à l’évolution de l’indice si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a affecté de manière significative la valeur locative du local, à savoir une hausse ou une baisse de 10 % de la valeur locative. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (c. com. art. L. 145-38).
C’est souvent le bailleur qui invoque une telle hausse pour augmenter le loyer. A titre d’exemple, il peut faire valoir l’augmentation de la population, l’amélioration des moyens de transport (création d’une station de métro/RER, d’une ligne de bus…), favorables à l’activité du locataire.
Mais le locataire peut aussi tenter d’obtenir une baisse de loyer si l’évolution de la valeur locative le justifie, même lorsque l’indice légal a varié à la hausse sur la période considérée, en argumentant alors une dégradation des facteurs locaux de commercialité. Ce peut être des modifications touchant l’environnement concurrentiel : fermeture de locaux de concurrents à proximité ou implantation d’enseignes nationales, par exemple.
Dans tous les cas, la modification des facteurs locaux de commercialité doit se traduire par des éléments objectifs, tangibles et actuels affectant le commerce considéré, par opposition à de simples projets, évolutions hypothétiques, ou affectant d’autres commerces. Ainsi, la variation des prix de loyers pratiqués dans le voisinage n’est pas un élément suffisant.
Cas d’espèce
Le locataire d’une résidence située dans une station de ski demande en justice une baisse de son loyer. En effet, en raison d’une mauvaise conjoncture (baisse de l’enneigement et de la fréquentation), plusieurs résidences concurrentes ont fait faillite. Leurs repreneurs ont pu renégocier des loyers bien plus avantageux et, supportant donc des charges moindres, proposent des prix très inférieurs ainsi que des tarifs promotionnels. Le requérant est donc contraint de s’aligner, tout en supportant une charge de loyer bien plus lourde. Il invoque alors une modification des facteurs locaux de commercialité à l’appui de sa demande.
Sa demande est rejetée par la Cour de cassation, dans un arrêt du 25 octobre 2018 (n° 17-22129), au motif que l’évolution invoquée ne traduit pas une modification matérielle, objective, affectant la résidence exploitée. Il s’agit d’une modification de conventions passées entre des tiers, relevant d’une décision de gestion propre aux résidences concernées et donc sans effet sur le demandeur. Ainsi, il ne peut s’en prévaloir pour obtenir la révision de son loyer à la baisse.

Informations

Rédacteur
Christine RUBETTI
CONSULTANT COMMERCE

Date de publication
le 22/02/19 à 12:31