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Comment vivre la rentrée 2017 en immobilier d’entreprise et en copropriété

Nous avons changé de législature mais les lois ALUR – PINEL – MACRON – ROYAL subsistent et ont donné lieu à la publication de nombreux décrets d’application qui ont une incidence directe sur l’immobilier.

Aucun de ces textes ne risque d’être modifié à court terme mais au contraire beaucoup seront vraisemblablement complétés par des textes complémentaires. Au surplus la jurisprudence reste fort active en matière d’immobilier.

Concernant les accessibilités

A ce jour, tous les textes liés aux accessibilités des PMR comme des PSH ont été publiés

Les deux derniers (un décret et un arrêté) visent le registre public d’accessibilités, celui-ci sera obligatoire dans tous les établissements recevant du public du plus petit au plus grand à compter du 30 mars 2017, il devra préciser les dérogations qui ont pu être obtenues, et les travaux qui sont prévus ; ce document devra être communiqué à toute personne le souhaitant même non client de l’établissement ; son absence ou le non-respect de celui-ci impliquera des sanctions financières importantes et pourra même aller jusqu’à la fermeture de l’établissement.

Toujours dans le domaine des accessibilités, un nouvel arrêté a été publié en avril prévoyant précisément les travaux à réaliser en cas de constructions nouvelles légitimant une demande de permis de construire ou une déclaration préalable.

Concernant la copropriété

Beaucoup de textes et décrets émanant tout autant de la loi ALUR que de la loi ROYAL, certains textes s’appliquent que pour les copropriétés tertiaires et d’autres pour les copropriétés mixtes et à usage d’habitation ; au demeurant ils vont tous dans le même sens vérifier de la manière la plus précise possible les consommations énergétiques et environnementales des parties communes comme des parties privatives de la copropriété et faire le nécessaire pour limiter les consommations énergétiques

Pour cerner et être concret dans ce domaine, les textes récents visent la performance énergétique des bâtiments tertiaires ; les appareils d’individualisation des frais de chauffage d’une copropriété, la répartition des frais de chauffage, le nouveau DPE et les caractéristiques thermiques.

A moyen terme, ces mêmes immeubles devront également viser les caractéristiques acoustiques des bâtiments et la qualité de l’air dans les bâtiments

Tout cela aura un coût important qui sera en tertiaire répercutable pour une partie sur le preneur mais en habitation quasiment pas répercutable sur le locataire.

De nouveaux textes également prévoient la situation en cas de travaux

Concernant la performance énergétique sur les bâtiments existants et les nouvelles constructions

La loi transition énergétique pour la croissance verte a été validée et confortée lors de la passation des pouvoirs entre Madame Ségolène ROYAL et Monsieur Nicolas HULOT, elle va dans deux directions :

  • Pour les bâtiments existants, prévoir dans un délai tout d’abord de 10 ans puis ensuite d’une même période de remonter dans la performance énergétique de 40 à 60 % selon des méthodes de calcul très précise
  • Pour les nouvelles constructions ou les parties nouvelles de constructions existantes, les règles sont là très précises, il s’agit de la RT 2012 et nous approchons à grands pas de la RT 2020 qui ne permettra que la construction d’immeubles à énergie positive.

Concernant la réforme du droit des contrats

L’ordonnance du 10 février 2016 entrée en application le 1er octobre 2016 a fondamentalement  modifié le droit des contrats.

Cette réforme impacte bien sûr les personnes physiques et on commence à voir les conséquences dans les contrats d’assurances, les contrats avec les opérateurs de téléphonie et les contrats avec tous les prestataires de services travaillant avec des personnes physiques.

Mais de très nombreuses modifications du droit des contrats vont impacter également considérablement les baux commerciaux et les baux professionnels en créant notamment un devoir légal d’informations nouveau du propriétaire bailleur vis-à-vis de son locataire preneur ; sur l’interdiction du contrat d’adhésion et sur la théorie de l’imprévision pouvant permettre aujourd’hui à un locataire de renégocier son bail en cours de celui-ci.

De ce fait, les baux commerciaux dans leur terminologie doivent être fondamentalement modifiés. Ce qui d’ailleurs était déjà le cas depuis la loi PINEL – ACTPE pour laquelle nous avons aujourd’hui un recul suffisant pour savoir que certaines clauses ne sont plus possibles et surtout que le propriétaire doit absolument indiquer à son locataire les travaux réalisés dans les trois dernières années et prévus dans les trois années à venir ; un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ; il devra également faire état de la notion de surface exploitée et de la quote-part de parties communes nécessaire à l’exploitation de la chose louée.

Pour conclure, les différents arrêts depuis le début 2017 de la première ou de la troisième chambre civile de la cour de cassation vont beaucoup plus dans le sens du preneur ou locataire.

Il a été notamment confirmé que l’aménagement conventionnel de l’indice dans un bail commercial peut être annulé et cette nullité étant absolue, sera alors imprescriptible.

Informations

Rédacteur
Bernard BOUTONNET
Président

Date de publication
le 04/09/17 à 09:21

Pour en savoir plus


21 novembre 2017 - 02:23 - URL: http://www.cote-azur-ecobiz.fr/jcms/prd_916342/fr/comment-vivre-la-rentree-2017-en-immobilier-dentreprise-et-en-copropriete

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